廣州珠江新城商業(yè)發(fā)展高峰論壇日前召開，
專家行家為廣州CBD未來商業(yè)發(fā)展求解支招
珠江新城第一家五星級酒店廣州富力麗思卡爾頓酒店3月初正式開業(yè)、廣州高德置地集團(tuán)珠江新城布下重陣、新世界、城建、百嘉信等地產(chǎn)集團(tuán)紛紛涌入，珠江新城成為全城最為密集的大工地。種種跡象表明，繼北京朝陽、上海浦東后，全國第三個(gè)中央確立的CBD區(qū)——廣州珠江新城，歷經(jīng)十多年的起伏后迎來柳暗花明的發(fā)展高潮。珠江新城如何在政府的扶持、政策的利好、商家的助推下，釋放其巨大的潛能，促進(jìn)高端商用物業(yè)的發(fā)展？本月19日召開的“廣州珠江新城商業(yè)發(fā)展高峰論壇”為此向業(yè)內(nèi)專家、行家求解支招，論壇上推出的珠江新城目前唯一的大型單體購物中心—太陽城廣場，為珠江新城商業(yè)藍(lán)圖率先破題。
由中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心專業(yè)委員會主辦，第一商業(yè)網(wǎng)和廣州百嘉信集團(tuán)有限公司承辦的“廣州珠江新城商業(yè)發(fā)展高峰論壇”，19日于廣州花園酒店隆重舉行。論壇邀請了廣東省、市、區(qū)經(jīng)貿(mào)委(局)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、知名專家、學(xué)者、連鎖品牌商家負(fù)責(zé)人及各大媒體記者近200人出席，共同探討廣州珠江新城商業(yè)發(fā)展模式與前景。
論壇上，中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心專業(yè)委員會副主任邢和平從中國購物中心發(fā)展歷程的角度，分析了珠江新城商業(yè)未來的發(fā)展，認(rèn)為其今后適宜走高端商用物業(yè)路線。出席論壇的愛馬仕、周生生、周大福、千色店、廣州友誼商店、廣百股份等知名連鎖品牌，都紛紛表示看好珠江新城未來的商業(yè)發(fā)展前景。廣百股份副總經(jīng)理嚴(yán)盛華更表示，廣百對珠江新城未來的發(fā)展前景非常有信心，如果有合適的物業(yè)，廣百會考慮進(jìn)駐。
珠江新城歷經(jīng)風(fēng)浪破繭而出
1993年，國務(wù)院首次批準(zhǔn)北京規(guī)劃建設(shè)中央商務(wù)區(qū)。隨后，國務(wù)院又陸續(xù)批準(zhǔn)了上海和廣州規(guī)劃建設(shè)中央商務(wù)區(qū)。廣州珠江新城CBD是繼北京朝陽、上海浦東后，成為第三個(gè)經(jīng)國家批準(zhǔn)建設(shè)的CBD。
1993年，《廣州新城市中心區(qū)-珠江新城規(guī)劃》出臺，珠江新城的規(guī)劃正式開始實(shí)施，但直至2001年底前，珠江新城賣出地塊中有2/3沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)。到2003年。成為了珠江新城命運(yùn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。當(dāng)年市政府公布實(shí)施《珠江新城規(guī)劃檢討》，將珠江新城定位為：作為廣州市21世紀(jì)城市中心商務(wù)區(qū)硬核的一個(gè)重要組成部分，將發(fā)展成為集國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、外事、行政和居住等城市一級功能設(shè)施區(qū)，推動(dòng)國際文化交流與合作的基地。
市政配套設(shè)施的巨資投入，使房地產(chǎn)開發(fā)商和市民看到政府對珠江新城傾力打造的決心。2003年起，南北貫穿珠江新城的地鐵三號線率先動(dòng)工，花城大道東延線、臨江大道西延線等路網(wǎng)建設(shè)快速起動(dòng)，貫通東西的地鐵五號線也開工建設(shè)，珠江新城立體化的交通網(wǎng)絡(luò)正式開始締造。大量標(biāo)志性的公共建筑也陸續(xù)開工建設(shè)，總投資3.2億元廣州市第二少年宮、總投資8.4億元廣州圖書館新館、投資9億元廣東的省博物館新館、總投資超過10億的廣州歌劇院等等紛紛上馬……市政標(biāo)志性工程的開工建設(shè)，無疑給珠江新城的發(fā)展注入強(qiáng)大的動(dòng)力。
國內(nèi)外CBD建設(shè)經(jīng)驗(yàn)可資借鑒
CBD建設(shè)熱源自國外。上個(gè)世紀(jì)80年代以來，一些國際大都市逐漸從區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心演變成為國際經(jīng)濟(jì)中心，形成了國際著名的商務(wù)區(qū)。美國的曼哈頓、法國的拉德芳斯、英國的道克蘭都被公認(rèn)為世界級的CBD。從CBD的分類來看，國外的CBD或是自發(fā)形成，像美國的曼哈頓，初期是商業(yè)中心，后來逐漸演變成商務(wù)中心區(qū)，又或者是由政府的引導(dǎo)，如法國的拉德芳斯。
論壇主講嘉賓之一的中山大學(xué)城市與區(qū)域研究中心魏清泉教授指出：CBD是都市中商業(yè)活動(dòng)與人流最集中、交通最便捷、建筑密度最大、地價(jià)最高、基礎(chǔ)設(shè)施最現(xiàn)代化的區(qū)域，是大都市及其腹地繁榮與發(fā)展的標(biāo)志、城市形象工程的核心。從都市發(fā)展和規(guī)劃的角度來看，都市規(guī)模越大，國際化程度越高，其CBD特征越鮮明，CBD擔(dān)負(fù)了都市的心臟功能，是都市與區(qū)域綜合社會經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的神經(jīng)中樞。國際大都市作為區(qū)域(國家或國際)的中心，主要是通過CBD的功能和影響來實(shí)現(xiàn)的。北京、上海，廣州需要高度重視CBD的建設(shè)，要使其中心商業(yè)職能突出、CBD特征鮮明，使CBD成為都市繁榮昌盛的源泉，從而有效推動(dòng)都市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)----第三產(chǎn)業(yè)的高度專業(yè)化、社會化、國際化和現(xiàn)代化。
而另一位論壇主講嘉賓廣州道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心CEO段宏斌則表示，CBD商圈與一般城市商圈最大的不同之處在于，CBD商圈是通過政府規(guī)劃形成的，包括商圈內(nèi)的硬件、交通及固定消費(fèi)者，而并非市場的自發(fā)行為。所以CBD較一般商圈有先天的優(yōu)勢，珠江新城有賴于政府的支持，具備了高端商用物業(yè)發(fā)展的生態(tài)條件。
珠江新城商業(yè)發(fā)展的前景
廣州百嘉信集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理兼商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)钴娡媳硎荆榻鲁荂BD的開發(fā)建設(shè)要擺脫困境和加快發(fā)展，首先必須在發(fā)展模式上有一個(gè)正確的選擇，既要高瞻遠(yuǎn)矚，又必須腳踏實(shí)地；既要面對現(xiàn)實(shí)，又必須著眼長遠(yuǎn)。珠江新城在中央商務(wù)區(qū)的商業(yè)發(fā)展模式的選擇上，需要明確珠江新城CBD在功能方面的定位應(yīng)該是綜合性的；在開放性和輻射范圍方面的定位應(yīng)該是區(qū)域性的。
他認(rèn)為，目前政府性的開發(fā)項(xiàng)目全部放在珠江新城范圍內(nèi)，以形成更大范圍的集約開發(fā)，有利于迅速形成CBD雛形。借助政府投資項(xiàng)目的力量來吸引有限的市場需求，形成人氣和規(guī)模，這與天河體育中心周邊地區(qū)和天河路商業(yè)走廊的開發(fā)建設(shè)主要依靠市場的力量來推動(dòng)是完全不同的。
但隨著珠江新城CBD不斷發(fā)展，規(guī)劃不足之處也是很明顯的——商業(yè)配套功能區(qū)結(jié)構(gòu)不完整，布局與人口分布不相適應(yīng)。根據(jù)市場調(diào)查分析數(shù)據(jù)顯示測算，目前珠江新城CBD商務(wù)寫字樓、國際公寓、酒店、高檔住宅的消費(fèi)人口約計(jì)有30萬。而與之配套的只有松散型的裙樓商業(yè)。像高檔百貨公司、大型綜合超市、、購物中心、大型專業(yè)店等高端服務(wù)性產(chǎn)業(yè)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足珠江新城CBD今后的需求，未能形成珠江新城CBD商業(yè)的聚集效應(yīng)。這樣將會削弱珠江新城CBD集聚輻射功能和整體競爭力。
因此，珠江新城CBD商業(yè)的規(guī)劃應(yīng)該大規(guī)模地引入國際品牌商家，只有著眼于國際市場，只有面向國際性客戶，才是真正意義時(shí)間的區(qū)域性、綜合性的CBD。
太陽城廣場應(yīng)運(yùn)而生
作為廣州未來的城市名片，珠江新城目前仍然缺乏一條國際化頂級商業(yè)街，缺乏一個(gè)集國際頂尖品牌及各種高端消費(fèi)業(yè)態(tài)于一體的高檔都市型購物中心。不過，這一局面正在改變，太陽城廣場的應(yīng)運(yùn)而生，將為高端消費(fèi)品在廣州的發(fā)展創(chuàng)造新的契機(jī)，更將有助于提升廣州高端零售業(yè)之發(fā)展。
由廣州房地產(chǎn)十強(qiáng)之一的廣州百嘉信集團(tuán)有限公司投資興建并經(jīng)營的太陽城廣場，是廣州珠江新城CBD區(qū)域規(guī)劃中唯一的單體購物中心。太陽城廣場占地面積為3.5萬平方米，建筑面積為14.5萬平方米，商業(yè)面積為8.5萬平方米，每層面積約1萬平方米，樓高8層，地下負(fù)四層，其中負(fù)二至負(fù)四層為停車場，規(guī)劃車位1200個(gè)。負(fù)一層到地面以上8層。計(jì)劃引進(jìn)尚未進(jìn)駐廣州的外資著名百貨公司為主力店，以及國際一、二線的高端品牌和國際著名超市。去年6月，太陽城商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行了國際投標(biāo)，四家國際設(shè)計(jì)公司參與。美國A+P設(shè)計(jì)公司脫穎而出成功中標(biāo)，并憑借卓越的設(shè)計(jì)榮獲了2007年度“CIHAF2007中國商業(yè)地產(chǎn)大獎(jiǎng)”。
太陽城廣場的出現(xiàn)，肩負(fù)著作為現(xiàn)代化大都市的CBD商業(yè)區(qū)所必須承擔(dān)的產(chǎn)業(yè)功能和使命。21世紀(jì)的珠江新城CBD區(qū)將會是廣州最密集且最具增長潛力的區(qū)域。因此，太陽城廣場的開發(fā)建設(shè)，將注重商務(wù)功能配套和形成以個(gè)人服務(wù)為主的商貿(mào)、餐飲及文化服務(wù)業(yè)，為珠江新城CBD的發(fā)展提供優(yōu)越的城市中心功能配套。
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